Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2015.aarsrapport-rom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

ROM Eiendom

ROM Eiendom eier, forvalter og utvikler eiendommer på og rundt knutepunkt.

Helhetlig by- og stedsutvikling

ROM Eiendom eier bygninger og tomter der det går eller har gått jernbane. Det gjør selskapet til et av de viktigste eiendomsforetakene i landet. ROM er aktive i alle ledd i verdikjeden, i reguleringsfasen gjennom- -prosjektutvikling og bygging til drift og forvaltning. De største delene av selskapets eiendomsportefølje består av serviceanlegg for jernbanen, som stasjoner, terminaler- og verkstedbygg. Eiendomsmassen består også av -næringslokaler, leiligheter og skolebygg.

Befolkningsveksten medfører et økende behov for å bygge boliger og næringsbygg rundt kollektivknutepunktene. Dette er viktig i moderne by- og stedsutvikling, både fordi det underbygger kollektivtrafikken samt at det skaper fremtidsrettede og bærekraftige bymiljøer.

ROMs visjon er «bedre byrom der mennesker møtes». Dette henspeiler på aktivitetene på gateplan, med gode handels- og serveringstilbud både for de reisende og innbyggerne. ROM samarbeider med mange kommuner om stedsutvikling ved å være aktive i utformingen av nye områder samt å reali-sere planene ved å bygge gode bolig og næringsbygg.

ROM-konsernet er heleid av NSB AS, og består av ROM Eiendom AS med tilhørende datterselskaper og Single purpose-selskaper. ROM har hovedkontor i Oslo og -regionskontorer i Kristiansand, Stavanger, Bergen, Skien og Trondheim.

VÅRE EIENDOMMER
vare_eiendommer

VISJON

Vi skal skape bedre byrom der mennesker møtes

VERDIER

Romslig
Offensiv
Miljøskapende

AMBISJON

Utvikle gode kollektivknute- punkt som bidrar til at flere reiser kollektivt

AMBISJON

Bygge boliger ved kollektivknutepunktene for å møte den forventede befolkningsveksten

 

FORRETNINGSIDÉ
ROM skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. ROM skal utvikle attraktive og effektive kollektivknutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt.forretningside

Veien til det gode miljø

Barcode sparer Oslo for 110 000 kjørte kilometer – i døgnet! Slik kan det gå når det handler om å bygge tett og høyt, med nærhet til et godt kollektivt transporttilbud.

Vintersola varmer så vidt fortauene langs Dronning Eufemias gate, der ROM Eiendoms administrerende direktør Petter Eiken rusler sammen med Lise Sunsby, fagansvarlig energi og miljø. De foreløpige siste strekene i Barcode er under oppføring, der det blant annet bygges boliger for enda flere urbane sjeler.
ROM er med og utvikler det kjære barnet med de mange navnene – Barcode, Operakvarteret, Bjørvika – og ROMs øverste leder forteller gjerne om miljøgevinstene området bidrar med.

«Ingen» bruker bilen
– Transportøkonomisk institutt har beregnet at vi ved å samle rundt 12 000 arbeidsplasser i Barcode fremfor å ha dem spredt rundt om i byen, sparer Oslo og Oslos innbyggere for 110 000 kjørte kilometer per døgn. Det kan vi si fordi de som jobber her i området i svært liten grad bruker bil for å komme seg til jobb. De reiser kollektivt, sykler eller går. Det viser med all tydelighet viktigheten av å bygge høyt og tett ved kollektivknutepunkt, sier Petter Eiken og fortsetter:
– Vi i ROM er så heldige at vi har et samfunnsoppdrag – vi skal bidra til at samfunnet går fremover og utvikler seg. Det høres kanskje ut som en floskel, men det er ikke det for oss. Måten vi bygger på har innvirkning på andre i samfunnet. Og jeg er veldig fornøyd med at stadig flere nå innser at vi må gjøre byene mer kompakte for å møte den urbane befolkningsveksten, uten at det går på bekostning av klima, miljø og trivsel. Her spiller ROM en unik rolle. Vi rår over sentrale tomter i mange norske byer og vi er eid av staten, noe som gir oss en legitimitet som ikke alle eiendomsutviklere har. Det gir oss også et ekstra ansvar, påpeker Eiken.

Glad for bilfritt initiativ
At det i tillegg er lønnsomt å utvikle knutepunkt, er en grei bonus. 2015 har vært nok et godt år for ROM. Når regnskapet gjøres opp, kan ROMkonsernet vise til et resultat før skatt på 634 millioner kroner.
– Resultatet for 2015 er bedre enn vi drømte om. Mye handler om god og riktig timing på salg av eiendommer, som for eksempel Munkedamsveien 62 i Vika og Alf Bjerckes vei 30 på Alnabru. Disse salgene er viktige for det gode resultatet. Men også det faktum at vi har greid å redusere kostnader og jobbe enda mer effektivt i 2015, har bidratt til plusstallene, forteller en fornøyd administrerende direktør.
– I ROM har vi en ekstra vinning fordi vårt overskudd bidrar til at morselskapet vårt, NSB, kan investere i enda mer og bedre kollektivtransport til alles beste. Og det er den veien det går når stadig flere flytter til byene: Transportbehovet øker, men vi har ikke plass til flere biler – og da må løftet tas kollektivt, påpeker Lise Sunsby. Hun opplever at det nye byrådets ønske om et bilfritt sentrum har en viktig symboleffekt.
– Helt bilfritt vil det nok ikke bli, og omfanget av utslippsreduksjonen med mindre biltrafikk i Oslo blir neppe så stort. Men signalet politikerne gir er viktig – byrådet virker offensivt og handlingsvillig med tanke på det grønne skiftet. Så håper vi at dette vil åpne for større grad av fortetting rundt knutepunktene, sier Sunsby.

 

«Vi eier 315 stasjoner og mange av dem er vernet eller fredet, noe som gir visse utfordringer. Vi tror at det å ha virksomhet og liv i alle disse lokalene er den beste oppskriften på godt vern. Også der det ikke lenger går eller stopper tog.»

Petter Eiken,
Administrerende direktør i ROM Eiendom

På rett miljøspor

Hun har ansvaret for at det tenkes miljøvennlig og energieffektivt i alle ledd av ROMs virksomhet – fra knutepunktutvikling via nybygg til forvaltning av eksisterende bygningsmasse. Ambisjonen er å skape langsiktige verdier og lønnsomhet basert på fremtidsrettede og bærekraftige miljøvalg. Og at ROM benytter de mest miljøvennlige løsningene i utvikling, drift og vedlikehold av eiendommene. Det krever gode systemer, rutiner og en bevisst og uttalt strategi med konkrete målsettinger. Som at alle nybygg har ambisjon om å oppnå klassifiseringen BREEAM-NOR Excellent og/ eller energiklasse A på næringsbygg. – Det er en stadig pågående konkurranse om å bli bedre, og jeg ser at hele bransjen er på riktig vei nå. Det blir stadig lettere å ta de miljøriktige valgene. Utvalget av miljømerkede produkter øker enormt. Og med miljøproduktdeklarasjoner, såkalte EPD-er, er det lettere å ta informerte og gode valg. Dessuten blir entreprenørene også stadig mer opptatt av miljø, sier Sunsby.

Eiken, som har en fortid fra entreprenørbransjen, opplever at det er to ulike logikker som råder: – Du har dem som bygger kun for å selge, de har ofte en kortsiktig horisont og de er mest opptatt av å redusere investeringskostnadene. Og det er en sportsgren jeg selv har vært med på – at vi skulle hoppe så lavt over lista som mulig. Nå derimot, skal vi hoppe stavhopp – og vi vil helst stile så høyt som vi overhodet kan. Ikke minst fordi vi ser at vi får betalt for det. I det henseendet er BREEAM en revolusjon, for systemet gjør at vi kan dokumentere egenskaper på en helt annen måte enn tidligere.

Vil stadig utvikle kunnskap
Når Eiken blir bedt om å beskrive ROMs arbeid for å skape gode miljøer for mennesker, natur, by og kollektivtrafikk, svarer han følgende: – Vi har en visjon om å skape bedre byrom der mennesker møtes – og det er en visjon vi ikke går på akkord med. Samtidig er det viktig å være klar over at kunnskap om god by- og knutepunktutvikling er ferskvare som stadig må fornyes og utvikles. Dessuten må vi erkjenne at vi ikke alltid sitter på fasiten. Derfor er det ekstremt viktig med et godt samarbeid med reguleringsmyndighetene, at vi er proaktive og utadvendte med hensyn til de riktige løsningene og holdningene. Dialog med ordførere, rådmenn og byplanleggere i de viktigste kommunene er alfa og omega for oss, sier Petter Eiken før han fortsetter:
– Videre har vi 700 000 kvadratmeter med eksisterende bygningsmasse som vi skal forvalte på en god måte gjennom vår bestillerrolle. Vi eier 315 stasjoner og mange av dem er vernet eller fredet, noe som gir visse utfordringer. Vi tror at det å ha virksomhet og liv i alle disse lokalene er den beste oppskriften på godt vern. Også der det ikke lenger går eller stopper tog.

Fra fly til buss
Med 2015 i historiebøkene har Petter Eiken også lagt bak seg sitt første hele driftsår som administrerende direktør for ROM. Bygningsingeniøren har lang erfaring fra entreprenørbransjen, fra både Veidekke og Skanska – og antall reisedøgn per år var høyt. Reiser som stort sett foregikk med fly og bil. Faktisk har Eiken tidligere hatt den miljømessig noe tvilsomme æren av å være en ekstremt «frequent flyer» – han hadde til og med flere reisedøgn enn sin pilotvenn i SAS. De dagene er for lengst forbi.
– Det handler i stor grad om holdninger og kompetanse. Når man lærer seg hvor enkelt det er å reise kollektivt, endres også holdningen til ulike transportmidler. Første gang jeg tok trikk, var jeg vettskremt og sendte barna mine en MMS for å bevise at også far kunne reise kollektivt. Nå går det helt naturlig i buss og tog. På bussen til og fra jobb får jeg jobbet litt også. For ikke å snakke om de gangene jeg skal på lengre togturer, for eksempel til Trondheim eller Bergen. Det er en helt egen nytelse å kunne gå rolig på toget og la sjelen transporteres over fjellet. For ikke å snakke om hvor effektivt og miljøvennlig det er.

Om 100 år er ingenting glemt

Det forplikter å forvalte bygg som har vært hjørnesteiner i norske lokalsamfunn siden 1850. Målet for ROM er at alt vi bygger skal leve i 100 år – minst.

Det handler om å bygge for fremtiden. Men for å kunne se fremover, må vi også evne å se bakover og lære av tidligere generasjoners kloke grep.
ROM er stolte over å forvalte en viktigdel av norsk kulturarv og jernbanehistorie. Porteføljen vår består blant annet av stasjonsbygg i sveitserstil og nyklassisisme, jugend og nybarokk – alt fra små trehus til grandiose murbygg. Noen av byggene er navet i et lokalt og pulserende knutepunkt, andre har ikke sett et tog passere på mange år.
ROM eier nærmere 1000 bygg rundt om i Norges land og rundt 60 prosent av dem er oppført mellom 1850 og 1950. Mange av dem har en vernestatus, enten som fredet eller bevaringsverdig. Uansett har hvert eneste bygg sin sjel og sitt særpreg. Det fordrer at vi tenker både langsiktig og bærekraftig når vi skal forvalte denne kulturarven. Men det gir oss også viktige erfaringer som vi tar med oss når vi bygger nytt i dag.

Lærdom av fortiden …
Byggene representerer ulike arkitektoniske epoker og viser hvordan vi bygde dette landet. Hva kan vi lære av historien?
En viktig lærdom er at det som ble bygget for 100 år siden, ble bygget for å vare. Lenge. Det ser vi på det arkitektoniske særpreget og de gode kvalitetene i materialvalget. De reiste solide byggverk med fasader som har tålt tidens tann godt.

… gir gode bygg i fremtiden
Når ROM skal bygge nytt i dag, tar vi med oss lærdommen og erfaringen fra tidligere byggeprosesser – og kobler det opp mot dagens krav og forventninger til en god, bærekraftig og miljøvennlig eiendomsutvikling. Derfor bygger vi der det allerede er etablert infrastruktur. I så henseende har ROM en opplagt fordel fordi vi eier sentrale tomter i mange norske byer.
Derfor lærer vi av vår historie og velger gode arkitekter som er nytenkende og som legger vekt på det som oppfattes som universelle og tidløse kvaliteter. Derfor velger vi også materialer som tåler tidens tann. Ett eksempel er våre egne lokaler i Schweigaards 21–23, som er bygget med en granittfasade og innvendige eikespiler – ikke gips og sponplater.
Ingen leietaker blir i 100 år, men vi vil gjerne gjøre det enkelt for dem å bli så lenge de ønsker.Vi legger vekt på å bygge fleksible bygg med løsninger som både er tilpasset dagens og morgendagens leietakere.
Sist, men langt fra minst, legger vi vekt på gode miljøkvaliteter i våre nybygg. BREEAM NOR-sertifisering er et viktig verktøy for å kunne dokumentere byggets kvaliteter for ettertiden. En slik sertifiseringsprosess gjør oss også bevisste på hvilke valg som skal gjøresunder byggeprosessen. Valg som bidrar til at byggene kan leve i 100 år. Minst.

Strategiske mål

For å etterleve vår forretningsidé har ROM Eiendom definert fem strategiske målområder, med konkrete mål. Disse skal sikre at organisasjonen jobber strategisk mot målene.

avkastning

Avkastning og verdiskaping

ROM skal skape verdier for eier og samfunn gjennom langsiktig ut- vikling og forvaltning av eiendom. Eiendommer som ikke er relatert til jernbane skal selges når utviklings- potensialet i eiendommen er maksimert.


Måloppnåelse 2015

avkastning_verdiskapning_mål

kunde-og-marked

Kunde og marked

ROM skal sikre høy kundetilfredshet og et godt omdømme blant leietakere, samarbeidspartnere og kollektiv- reisende.


Måloppnåelse 2015

kunde_marked

knutepunktsutvikling

Knutepunktsutvikling

ROM skal legge til rette for utvikling av gode knutepunkt som motiverer til et kollektivt reisemønster.


Måloppnåelse 2015

  • Etablering av konsentrert kontorbebyggelse (over 12 500 arbeidsplasser) ved Oslo S sparer daglig miljøet for 6 250 bilturer og over 110 000 kjøretøykilometer, ifølge Transportøkonomisk institutt.
  • Planer for nye knutepunkter i blant annet Moss, Hokksund og Lierbyen. Sammen med private og offentlige aktører har ROM hatt en aktiv rolle i utvikling av fremtidens knutepunkt.
  • Påbegynt ca. 225 boliger og ca. 950 kontorarbeidsplasser ved knutepunkt (egen regi og med samarbeidspartner).
  • Utgitt en rapport med erfaringer knyttet til vellykkede knutepunktsprosjekter. ROMs rapport omhandler ulike modeller for gjennomføring og samspill mellom utbyggere, grunneiere og det offentlige.

Miljø

Miljø og samfunnsansvar 

ROM skal ta et aktivt ansvar for miljø og samfunn gjennom å utvikle og forvalte bygg etter strenge miljøkrav, tilrettelegge for økt antall kollektiv- reisende, verne kulturarv og utvise et sosialt engasjement.

 miljø_samf_ansvar_mål

  • Grønne leiekontrakter innført på 35 prosent av utleid portefølje.
  • Pilotprosjekt BREEAM-In-Use igangsatt på NSB Kompetansesenter.
  • Samarbeid med Kirkens Bymisjon, vekterne og politiet på Oslo S har bidratt til en tryggere stasjon.
  • Kunstinstallasjoner i regi av Rom for kunst på Oslo S skaper engasjement.
  • Aktivt og planmessig vedlikehold av kulturminner, selv på stasjoner uten togstopp.
  • Kontorbygget i Munkedamsveien 62 ble ferdigstilt med sertifiseringen BREEAM-NOR «Excellent».

organisasjonsutvikling

Organisasjonsutvikling

ROM skal tiltrekke, utvikle og beholde rett kompetanse gjennom å være en attraktiv arbeidsgiver og ha god opp- følging av medarbeidere.


Måloppnåelse 2015

organisasjonsutvikling_målSykefraværet er lavt (3,9 %), avgangsalderen høy (67 år), turnover lav (3 %) og medarbeidertilfredsheten høy (8,3 på skala 1–10).

I den årlige medarbeidertilfredshetsundersøkelsen oppgis «Interessante arbeidsoppgaver», «Høyt faglig nivå» og «Godt arbeidsmiljø» som årsak til høy score på arbeidsglede. ROM jobber kontinuerlig med å heve kompetansenivået i organisasjonen, blant annet gjennom faglige fellesmøter og seminarer, byvandringer og studieturer, og medarbeidere som tar relevante studier, betalt av selskapet, ved siden av jobben.

Forretningsidé: ROM Eiendom skal gjennom utvikling og forvaltning av eiendom, skape verdier for eier og samfunn. ROM skal utvikle attraktive og effektive kollektivknutepunkt slik at flere velger å reise kollektivt.

Året som gikk

q1

ETABLERING AV SJØSIDEN MOSS AS
I januar signerte Moss kommune og ROM en avtale om å etablere samarbeidsselskapet Sjøsiden Moss AS. Det skal samarbeides om utvikling av ny bydel ved den nye togstasjonen sør i byen.

ÅPNING AV ØSTBANEHALLEN
Østbanehallen ble gjenåpnet 5. februar etterå ha vært stengt for renovering i ca. ett år. Riksantikvar Jørn Holme holdt tale under den offisielle åpningen, og byrådsleder Stian Berger Røsland klippet snoren. Begge uttrykte at de var meget tilfreds over resultatet etter renoveringen.

FERDIGSTILLELSE AV M62
Kontorbygget i Munkedamsveien 62 ble ferdigstilt i mars. Samtidig overtok leietaker, RS Platou, bygget.

SALG AV SAGA SENTER NÆRING AS
Næringsseksjonen i Saga Senter på Jessheim ble solgt. Lokalene er på til sammen ca. 8700 kvadratmeter. Kjøperen av næringsarealene var et syndikat etablert av Platou.

ETABLERING AV SAGTOMTA UTVIKLING MYSEN AS
ROM etablerte SP-selskapet Sagtomta Utvikling Mysen AS med Eidsberg kommune og Eidsberg Sparebank hvor hver av partene eier ⅓ av aksjene. Formålet med selskapet er å utvikle partenes eiendommer ved Mysen stasjon og i sentrum.

q2

VÅRDUGNAD OG NABOSAMARBEID I OSLO SENTRUM
I år som i fjor var ROM med på årets dugnad sammen med med Kirkens Bymisjon. 10. juni møtte direktører, bedriftsfolk og mennesker fra rus- og gatemiljøene til vårdugnad og gaterydding i Oslo sentrum.

AVTALE OM BYUTVIKLING I DRAMMEN
Avtale om byutvikling mellom ROM, Drammen kommune og Jernbaneverket ble signert 8. juni. Samarbeidsavtalen omfatter til sammen ca. 600 mål. Partnerne er enige om at 430 mål avsettes til byutvikling, mens resterende 170 mål avsettes til ulike jernbaneformål.

REGULERINGSPLAN SUNDLAND VEDTATT
Områdereguleringen for det 275 mål store området gir rammer for langsiktig byutvikling med nye veisystemer.

REGULERINGSPLAN FOR SCHWEIGAARDS GATE 33 VEDTATT
I juni ble reguleringsplanen for Schweigaards gate 33 godkjent i Oslo bystyre. Reguleringsplanen gir mulighet for å bygge et kontorbygg på 20 800 m² BRA på tomten.

JERNBANEREFORMEN
Stortingsmelding 27, På rett spor, ble godkjent i statsråd. Den presenterer regjeringens fremtidige reform av jernbanesektoren og inkluderer omstrukturering av blant annet NSB og ROM.


NOTODDEN STASJON PÅ UNESCOS VERDENSARVLISTE
Notodden stasjon ble en del av UNESCOs verdensarvliste sammen med blant annet kraftproduksjonen, fabrikkområdene, byeneRjukan og Notodden samt Rjukanbanen– Tinnosbanen med tog og stasjonsområder, ferjer og kaianlegg.

ETABLERING AV VIKERSUND UTVIKLING AS
Det ble signert avtale mellom ROM og Modum kommune om utvikling av sentrumsnære tomterved stasjonen. Samarbeidsselskapet skal utvikle begge partenes eiendommer.

ETABLERING AV CECILIENBORG BOLIG AS
ROM etablerte et nytt selskap som skal stå for boligutvikling av den gamle Nettbuss-tomten på Cecilienborg i Trondheim. Det nye selskapet eies av ROM og Trym Bolig.

ÅPNING AV NEDGANGEN FRA AKROBATEN
Nedgangen med trapp og heis fra gangbroen Akrobaten over sporene gir raskere vei til Oslo S for reisende fra Bjørvika og Gamlebyen.

KJØP AV SCHWEIGAARDS GATE 40-46
ROM fikk tilslaget på kjøp av boligtomten som utgjør del av Hollenderkvartalet i Oslo.

GREFSEN STASJON
Norges første næringsbygg bygget over jernbanespor er planlagt ferdigstilt 1. kvartal 2016. Bygget inneholder rundt 4 600 kvadratmeter kontor, handel og service.

OSLO S UTVIKLING KJØPER INDREFILET I BJØRVIKA
VisitOSLO flytter inn i sine nye lokaler i Østbanehallen.

ÅPNING AV SYKKELHUS PÅ MARIENBORG, TRONDHEIM
ROM selger eiendommene til KLP Eiendom for kr 1 750 000 000.

SALG AV ALF BJERCKES VEI 30 AS
Boligprosjektet Saga Atrium på Jessheim består av 60 leiligheter.

LANSERING AV BOKEN «METER OVER HAVET»
I fotoboken «Meter over havet» portretteres 33 av Norges jernbanestasjoner som på hver sin måte forteller sin del av vår kulturhistorie. Fotograf Sune Eriksen har fanget øyeblikkene på stasjonene og Frode Grytten har skrevet korte, underfundige tekster.

ØSTBANEHALLEN VANT NORSK LYSPRIS 2015
Lysveggen i Østbanehallen i Oslo ble kåret til «Beste innendørsprosjekt». ÅF Lighting har utformet et belysningskonsept som respekterer den gamle Østbanehallens originale arkitektoniske uttrykk og som fremmer de estetiske kvalitetene i hallen.

Til forsiden