Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2015.aarsrapport-rom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

Årsberetning

2015 ble et nytt godt år for ROM Eiendom AS. Selskapet oppnådde svært gode økonomiske resultater, med et årsresultat før skatt for konsernet på MNOK 634. Konsernets eiendomsportefølje har også hatt en meget høy verdistigning i 2015. Konsernets øvrige mål knyttet til miljø, samfunnsansvar og knutepunktutvikling er også oppnådd.

Styrets årsberetning 2015

Virksomhetens art
ROM Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for NSB­konsernet gjennom utvikling, forvaltning og salg av NSB­ konsernets eiendomsportefølje.

ROM­konsernet består av morselskapet ROM Eiendom AS med tilhørende datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i Sør­, Øst­, Vest­ og Midt­Norge. ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av ROM Eiendom AS og konsernets eien­ deler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3­3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Denne konklusjonen er basert på høy egenkapitalandel, resultatprognoser for år 2016 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

Regjeringen arbeider for tiden med å gjennom­ føre endringer innenfor jernbanesektoren. Dette vil også omfatte NSB og ROM Eiendom. Det er sannsynlig at ROM Eiendom vil få ny eier fra 2017.

Arbeidsmiljø og personale
Sykefraværet for ROM Eiendom i 2015 var på 3,9 prosent mot 2,9 prosent i 2014. Selskapet vil fortsette å arbeide for å holde sykefraværet nede, og følge opp at fravær ikke skyldes forhold på arbeidsplassen.

Det har ikke forekommet eller blitt rapportert om alvorlige arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader.

Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det arbeides fortløpende med forbedringer. Medarbeiderundersøkelsen i oktober/ november 2015 viste også i år en meget høy medarbeidertilfredshet.

Arbeidsmiljøet i selskapet er preget av motiverte medarbeidere som yter god innsats.

Likebehandling
ROM­konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det er full likestilling mellom kvinner og menn, og med lønns­ og arbeidsvilkår som ikke diskriminerer. Konsernet hadde 92 ansatte pr 31.12.2015, hvorav 40 er kvinner. Snittalder i 2015 er 50,1 år, og gjennomsnittsansiennitet 9,8 år.

Styret i ROM Eiendom består av 7 personer; 4 menn og 3 kvinner.

Miljørapportering
ROM Eiendoms ambisiøse miljøstrategi er alltid i fokus, både ved utvikling av nye prosjekter og gjennom drift og vedlikehold av eksisterende eiendommer. ROM Eiendom har miljømål som blant annet innebærer en ambisjon om at nybygg skal klassifiseres som BREEAM­NOR Excellent og Energiklasse A. Munkedamsveien 62 ble sluttført i 2015, og oppnådde klassifiseringen BREEAM­NOR Excellent.

ROM Eiendom spiller på lag med sine leietagere for å sikre en positiv miljømessig utvikling av byggene, og et virkemiddel er Grønne leieavtaler som legger til rette for at fremtidige miljøtiltak skal kunne gjennomføres i leieperioden. Ved utgangen av 2015 er det etablert Grønne leie­ avtaler på over 30 prosent av porteføljens areal.

Miljøstrategien har vært under revisjon i 2015 og en ny miljøstrategi for perioden 2016–2021 ble lansert ved årsskiftet. Der forsterkes fokuset på: Knutepunkt – Bærekraftige bygninger – Miljøvennlig forvaltning.

ROM Eiendoms ENOVA­prosjekt videreføres i 2016. I tillegg har et samarbeidsprosjekt mellom Mantena AS og ROM Eiendom gjennom 2015 resultert i en omfattende søknad til ENOVA, med målsetning om en energireduksjon på 10,5 GWh. Dette prosjektet har planlagt oppstart i 2016.

Det ble også i 2015 arrangert en felles miljø­ og energisamling med ROM Eiendoms drifts­ leverandør ISS og ROM Eiendom, representert ved eiendomsforvaltere og driftssjefer. Der ble det gitt ut to priser, «Årets grønne driftssjef» og «Årets grønne driftstekniker». Dette vil fortsette å være en årlig begivenhet fremover, for å opprettholde et sterkt fokus på miljø og energi i selskapets eiendommer.

Arbeidet med energimerking av bygg og energi­ vurdering av tekniske anlegg har holdt frem i 2015 og arbeidet videreføres i 2016.

I løpet av 2015 har blant annet oljefyren på Røros stasjon blitt erstattet med varmepumpe og flere oljekjeler har blitt konvertert til bio­olje. Arbeidet med utfasing av fossilt brensel videre­ føres i 2016.

Konsernets virksomhet har ikke forurenset det ytre miljø i 2015, men konsernets eiendoms­ masse kan forårsake forurensing av det ytre miljø. Dette gjelder i hovedsak forurensing av grunn som følger av tidligere miljøskadelige utslipp på eiendommer som ROM Eiendom AS nå besitter.

Redegjørelse om samfunnsansvar
ROM Eiendom eier de fleste jernbanestasjonene i Norge. Flere av disse er verneverdige, og ROM Eiendom bruker betydelige midler hvert år på vedlikehold. Dette skjer i gjennom et systematisk arbeid, hvor nærmere 90 prosent av alt vedlikehold følger flerårige planer. ROM Eiendom har høye ambisjoner om å være en profesjonell utvikler av gode kollektivknutepunkt, og det legges ned store ressurser for å lykkes med dette.

ROM Eiendom har høye ambisjoner knyttet utvikling av miljøvennlige og energieffektive bygg. Selskapet har mottatt flere priser som viser at man har lyktes godt innenfor dette området.

ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS. For redegjørelse om samfunnsansvar henvises det til redegjørelse gitt i NSB AS sin årsberetning for NSB­konsernet som også omfatter datterselskaper.

Eiendomsmarkedet og fremtidige utsikter
Markedet for salg av næringseiendom og boliger i 2015 har vært meget godt. Samlet transaksjonsvolum på næringseiendom for året overstiger 100 milliarder kroner hvorav uten­ landske eiere stod for en betydelig del av dette volumet Det har vært en spesiell stor interesse og høy betalingsvillighet for salg av eiendom med sentral beliggenhet og lange leiekontrakter. Prime yield for kontoreiendom i Oslo­CBD er i løpet av året falt med 50bp til 4,25 prosent.

ROM Eiendom har også i 2015 gjennomført flere eiendomssalg. Både i egenregi og gjennom deleide selskaper. ROM Eiendom har i 2015 solgt de egne/deleide byggene; næringsdelen av Saga Senter på Jessheim, kontorbygg på Filipstad i Oslo og et logistikkbygg i Alf Bjerckes vei 30 i Oslo. Videre er det solgt tomteområder til Oslo S Utvikling. Dette er tomter som Oslo S Utvikling har hatt opsjon på å kjøpe.

I tillegg har ROM Eiendom akseptert bud på salg av kontorbygget i Zander Kaaes gate ved Bergen stasjon. Bygget er fortsatt under bygging og ventes overført til kjøper etter ferdigstillelse i første halvdel av 2016.

ROM Eiendom har via deleide selskaper solgt et betydelig antall leiligheter i 2015. Rente­ nedgangen har medført en stor etterspørsel etter boliger i 2015. Makroøkonomiske prognoser viser at boligmarkedet fortsatt vil være godt i 2016 og at man antakelig vil oppleve en flat/muligens noe stigende prisutvikling. Usikre utsikter, forventet lavere inntektsvekst og økt arbeidsledighet vil derimot kunne redusere etterspørselen.

årsberetning_01

Leiemarkedet har i løpet av året gradvis blitt noe tyngre. Leieprisene på kontorarealer med god standard og beliggenhet har i siste halvdel av 2015 vist noe utflatende tendens. Vestkorridoren i Oslo og Stavanger (Forus) viser en økende arealledighet og høyere fremleie­ tendens. For handelsarealer har leieprisene vært relativt stabile i gjennom året.

ROM Eiendom erfarer at det i 2015 har vært tilfredsstillende finansieringsbetingelser for nye utbyggingsprosjekter. Det er forventet ytterligere lavere rente, men høyere margin til bankene.

Selskapet har fortsatt fokus på å ha god dialog med sine leietakere. Det er også viktig med overvåkning og vurdering av risikoutsatte bransjer, krav til garantistillelse og innkreving av utestående leie.

Finansiell risiko
Markedsrisiko
Konsernets evne til å skape merverdier i utviklingsporteføljen vil avhenge av fremtidig etterspørsel etter boliger og næringslokaler. Opprettelse av Single Purpose selskaper med profesjonelle samarbeidspartnere kombinert med attraktive og sentrumsnære utviklings­ eiendommer gjør konsernet mindre eksponert for eventuelt fall i etterspørselen.

Framtidsutsiktene til norsk økonomi er mer usikre ved utgangen av 2015 sammenlignet med ved inngangen av året. Oljeprisen var pr desember 2015 nær en tredjedel av oljepris­ toppen i mars 2012. Dette har medført at noen av eiendommene rundt oljebyen Stavanger har falt i verdi og det er stadig flere som tror på en utflating og mulig tilbakefall i boligmarkedet. Det er også usikkerhet rundt hvilke ringvirkninger en vedvarende lav oljepris vil kunne få for næringseiendom i øvrige norske byer. For å redusere markedsrisiko igangsettes som hovedregel ikke bygging av nye næringslokaler eller boliger før minst 50 prosent av prosjektet er utleid eller solgt.

Konsernet gjennomfører årlig en verdivurdering av eiendomsporteføljen. Disse rapportene har dokumentert betydelige utviklingspotensial og merverdier. For 2015 er verdien av utviklings­ eiendommene økt sammenlignet med 2014.

En stor andel av utleieporteføljen, om lag 50 prosent, retter seg mot leietakere i NSB og annen jernbanerelatert virksomhet. Andelen har vært og er relativt stabil. Dette gjør ROM­ konsernet mindre eksponert for svingninger i etterspørselen etter næringslokaler. Gjenstående leietid for utleid areal er seks år.

årsberetning_03

Kredittrisiko
Ved avhendelse av utviklingseiendommer vurderes kredittrisikoen som lav da eiendoms­ verdien ikke anses å bli forringet dersom et salg skulle bli hevet.

På utleiesiden anses risikoen for at leietager ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som moderat, da deler av utleie­ porteføljen leies ut internt i NSB­konsernet og til øvrig jernbanerelatert virksomhet med statlig eierskap. Ved utleie til eksterne selskap kreves det tilfredsstillende garantier.

Det er ikke inngått avtaler om motregning eller andre finansielle instrumenter som minimerer kredittrisikoen i selskapet eller konsernet.

Likviditetsrisiko
ROM Eiendom AS har som et heleid datter­ selskap i NSB AS, inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB­konsernet og har per 31.12.2015 et langsiktig lån fra NSB AS på MNOK 3 321 (MNOK 874 i 2014). Den store endringen fra 2014 skyldes låneopptak i forbindelse med utbyttebetaling i 2015.

På grunn av den pågående jernbanereformen vil det være behov for å finne nye løsninger for fremmedkapitalfinansiering. Dette vil kunne medføre at ROM Eiendom må refinansiere lån fra NSB AS og hente inn lån i de ordinære utlåns­ markedene. ROM Eiendom kan dokumentere betydelige merverdier på eiendomsmassen utover bokførte eiendomsverdier.

Styret vurderer likviditeten i selskapet som tilfredsstillende, tatt i betraktning selskapets kapitaltilgang fra NSB. Konsernets likviditets­ beholdning var MNOK 13 per 31.12.2015 mot MNOK 2 ved utgangen av 2014.

Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Omsetningen i konsernet gikk fra MNOK 1 694 i 2014 til MNOK 1 160 i 2015.

Årsresultatet i 2015 ble MNOK 531 mot MNOK 1 050 i 2014.

Samlet kontantstrøm fra driften var MNOK 1 389. Det er gjort betydelige investeringer i utviklingsprosjektene i 2015.

Konsernet har totalt gjort investeringer for MNOK 649 i 2015. Konsernets største investeringer i 2015 har vært i forretningsbygg i Zander Kaaes gate i Bergen, samt i total renovering av Østbanehallen.

Konsernets kortsiktige gjeld per 31.12.2015 utgjorde 16,8 prosent av samlet gjeld, mot 43,1 prosent i 2014.

Totalkapitalen ved utgangen av året var MNOK 7 367 sammenlignet med MNOK 7 978 året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2015 var 43,6 prosent sammenlignet med 78,9 prosent per 31.12.2014.

Det har ikke oppstått forhold etter regnskaps­ årets slutt som har vesentlig betydning for regnskapet.

Årsresultat og disponeringer
Styret foreslår følgende disponering av års­ resultatet i ROM Eiendom AS på MNOK 632:

Overført til annen egenkapital MNOK 632

Sum disponert MNOK 632

På bakgrunn av årsregnskapet for 2015 foreslår styret at det ytes konsernbidrag med MNOK 173, herav MNOK 36 til egne datterselskaper. Det foreslås videre å utbetale utbytte til eierne på MNOK 506.

Eierstyring og selskapsledelse
NSBs konsernstyre er opptatt av at eier og andre interessenter har tillit til NSB­konsernet, og vedtok i 2005 å innføre norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse med tilpassing til konsernets og datterselskapenes eierstruktur.

Styret vil rette en takk til alle ansatte for meget godt utført arbeide i 2015.

signaturer_01

Resultatregnskap

resultatregnskap_01

Balanse

balanse_01

balanse_02

signaturer_01

Last ned noter og revisors beretning

Til forsiden